Tìm hiểu về giấy phép xây dựng nhà ở

Khi có dự định xây nhà không ít người thắc mắc về  thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Nhằm giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này, bài viết dưới đây sẽ cung cấp các thông tin liên quan và cần thiết đến vấn đề này

1. Giấy phép xây dựng là gì ?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, tại Khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng 2014 nêu rõ: “Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”

Giấy phép xây dựng bao gồm 2 loại :

– Giấy phép xây dựng có thời hạn: giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

– Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

– Nội dung của giấy phép xây dựng :

• Tên công trình thuộc dự án.
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
• Loại, cấp công trình xây dựng.
• Cao độ xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).
• Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều 90 Luật xây dựng còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

2. Vì sao gia chủ cần xin giấy phép xây dựng nhà ở ?

– Khi xây nhà ở thì chủ đầu tư phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng (trừ trường hợp công trình được miễn) vì những lý do sau đây:

• Đây là thủ tục pháp lý bắt buộc với công trình xây dựng là nhà ở được pháp luật Việt Nam quy định và đang có hiệu lực thi hành.
• Giảm thiểu rủi ro khi xảy ra tranh chấp kiện tụng liên quan đến xây dựng công trình.
• Giấy phép xây dựng giúp tạo điều kiện cho những tổ chức và các hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện thuận lợi các dự án xây dựng một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.
• Giấy phép xây dựng giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, giám sát được sự hình thành và phát triển của hạ tầng cơ sở vật chất, bảo vệ những cảnh quan tự nhiên và môi trường, góp phần phát triển những kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ được bản sắc dân tộc.
• Nếu là đất nông nghiệp, cần xin giấy phép xây dựng nhà ở và phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Khi chủ đầu tư không thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng công trình nhà ở mà vẫn cố tình xây dựng, cơ quan chức năng sẽ xử phạt hành chính và cưỡng chế phá dỡ công trình. 

3. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Theo khoản 2, điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp miễn xin cấp giấy phép xây dựng như sau:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

Theo đó, các công trình tạm được xây dựng trong khu vực của dự án nhằm phục vụ thi công cho công trình chính như: Văn phòng làm việc, lán trại cho công nhân ăn nghỉ tại công trường, nhà kho, nhà sản xuất tại chỗ phục vụ thi công xây dựng, các công trình dẫn dòng thi công, đường thi công, trạm trộn bê tông,… nếu đáp ứng yêu cầu tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014.

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Đây là một trong những trường hợp mới được pháp luật công nhận và cho phép miễn cấp giấy chứng nhận xây dựng. Quy định này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, thu hút đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị, tạo điều kiện cho phát triển đô thị. Thay vì trước đây bất cứ nhà ở nào thuộc dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở chủ đầu tư đều phải chạy đi lo hồ sơ gồm rất nhiều giấy tờ thì nay nếu đảm bảo đủ các điều kiện về số tầng, diện tích mặt sàn thì chủ đầu tư không phải tốn thời gian đề nghị cấp giấy phép xây dựng nữa.

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

Nếu bạn đang có dự định sửa chữa lại căn hộ yêu thích của mình hay thay đổi các thiết bị bên trong ngôi nhà thì bạn sẽ không cần phải xin giấy phép xây dựng. Bạn chỉ cần lưu ý rằng khi tiến hành thì phải đảm bảo các tiêu chí như đã được quy định.

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

Khi bạn lên kế hoạch cho việc tân trang mặt ngoài ngôi nhà, bạn phải tính toán thật kỹ vì sự thay đổi đó đòi hỏi nhiều phức tạp hơn để sửa chữa thật thông minh và phù hợp để thích nghi với biến đổi khí hậu, bảo vệ ngôi nhà của bạn và không làm thay đổi cấu trúc chung của ngôi nhà. Trong trường hợp công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, bạn sẽ được bỏ qua khâu xin giấy phép xây dựng khi tiến hành sửa chữa hay cải tạo ngôi nhà của bạn.

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

• Lưu ý với các công trình được miễn giấy phép xây dựng :

Khi công trình của bạn nằm trong danh sách trên, bạn sẽ được miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật nhà nước quy định đối với các công trình thuộc điểm b, d, đ và i có nghĩa vụ và trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. Việc này sẽ giúp cơ quan nhà nước tại địa phương quản lý tốt hơn cơ sở hạ tầng, kiến trúc, bảo đảm trật tự an toàn xã hội.

4. Mức xử phạt vi phạm đối với công trình xây dựng không có giấy phép

Hiện nay các quy định xử lý, xử phạt xây nhà không phép được quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở quy định mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng.

Cụ thể như sau:

* Phạt tiền:

Chủ đầu tư có hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng sẽ xử phạt vi phạm hành chính với hình thức phạt tiền:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

* Phạt tiền đối với hành vi tái phạm:

Sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm mà chủ đầu tư bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).

• Mức phạt bổ sung đối với hành vi xây nhà không có giấy phép xây dựng

* Trường hợp 1: Các chủ đầu tư xây dựng trái phép mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

* Trường hợp 2: các công trình xây dựng trái phép không thuộc trường hợp 1 bị xử lý theo điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định việc xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng:

– Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

– Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

– Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

* Trường hợp 3: công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng

– Bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp phép xây dựng

– Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;

Những thông tin hữu ích trên đây sẽ giúp bạn nắm rõ các chế tài do pháp luật quy định về việc xây dựng nhà ở không có giấy phép. Các cá nhân, tổ chức, chủ đầu tư hãy tìm hiểu quy định của pháp luật, nâng cao ý thức, lựa chọn hành vi đúng, tránh gây thiệt hại về thời gian, tiền bạc cho bản thân, gia đình và xã hội.

5.Thủ tục – hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

5.1 Chuẩn bị hồ sơ

– Số lượng hồ sơ: 02 bộ.

– Thành phần hồ sơ: Theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm các giấy tờ sau:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”

Đối với loại giấy tờ pháp lý đầu tiên là đơn đề nghị cấp phép xây dựng, ngày 20/12/2012 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 10/2012/TT-BXD hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng. 

Nội dung thông tư đã quy định các mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình khác nhau, trong đó có hai loại công trình phổ biến hiện nay là nhà ở riêng lẻ ở đô thị và nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. 

5.2 Nộp hồ sơ

– Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có nhà ở riêng lẻ dự kiến được xây dựng.

– Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến UBND cấp huyện.

5.3. Cơ quan nhà nước tiếp nhận hồ sơ

– UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Kiểm tra hồ sơ;

– Trường hợp hồ sơ đáp ứng quy định: ghi giấy biên nhận (hay còn gọi là giấy hẹn) và trao cho người sử dụng đất.

– Trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định: thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

5.4. Đóng lệ phí, nhận giấy phép xây dựng

Lệ phí xin giấy phép xây dựng được quy định riêng tại từng tỉnh, thành phố là khác nhau, bạn căn cứ theo quy định lệ phí cấp phép của UBND tỉnh nơi có bất động sản.

Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Thời hạn giải quyết cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4, nhà ở riêng lẻ không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn ( Điều Luật xây dựng 2014).

6. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế kiến trúc xây dựng công trình khác với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Nội dung khác biệt bao gồm:

Vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng công trình, các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng (đối với công trình dân dụng) và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.

7. Gia hạn giấy phép

Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin phép xây dựng phải xin gia hạn giấy phép xây dựng.

8. Cấp lại giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất.

9. Thu hồi, hủy giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:

a) Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;

b) Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng được đăng trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.